전세 살던 집을 사버린 세입자, 은행의 2억 보증금 청구가 무너진 이유

【원고, 피항소인】 주식회사 ○○은행 (소송대리인 법무법인 민주 담당변호사 이준서) 【원고보조참가인】 주식회사 △△△보험 (소송대리인 법무법인 김장리 담당변호사 오두환) 【피고, 항소인】 주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 춘추 담당변호사 윤태삼) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2023. 9. 22. 선고 2022가단5118602 판결 【변론종결】2025. 4. 18. 【주 문】 1. 제1심판결을 취소한다. 2. 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 청구취지 피고는 원고에게 2억 원 및 이에 대하여 2020. 5. 11.부터 2020. 7. 10.까지는 연 2.98%, 그다음 날부터 2020. 9. 14.까지는 연 2.212%, 그다음 날부터 소장 송달일까지는 연 6%, 그다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 설시할 이유는 제1심판결 6쪽 1행의 "7호"를 "6호"로 고치고, 아래와 같이 사.항을 추가하는 이외에는 제1심판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. "사. 소외 1은 2018. 7. 3. 소외 2에 대한 이 사건 임대차계약의 보증금반환채권을 피고에게 양도하였고, 2018. 7. 5. 소외 2에게 확정일자에 의한 채권양도 통지가 도달하였다. 그 후 소외 1은 2019. 12. 16. 이 사건 주택에 관하여 2019. 11. 4. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤다." 2. 당사자들의 주장 이 법원이 이 부분에 설시할 이유는 제1심판결 6쪽 20행 다음에 아래 내용을 추가하는 이외에는 제1심판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. "3) 임차인 소외 1이 임대차계약기간 중인 2019. 12. 16. 임대차목적물인 이 사건 주택의 소유자가 되었다. 따라서 민법 제507조에 따라 임대차계약관계가 소멸하고 대항력과 우선변제권이 소멸하여 보증약관이 정한 면책사유에 해당한다." 3. 판단 이 법원이 이 부분에 설시할 이유는 제1심판결 9쪽 2행 다음에 아래 내용을 추가하는 이외에는 제1심판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다. "3) 대항력 상실에 따른 면책" 기초사실과 앞서 든 증거에 을 제9호증의 기재와 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래 사정들을 종합하여 보면, 피고의 보증책임은 면제된다고 봄이 타당하다. 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 주장은 이유 없다. 가) 보증약관 제22조 제1호는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약기간 중 주택임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권을 잃은 경우(주택임차권등기가 완료되기 전 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 경우 등)’를 보증채무의 면책사유로 정하고 있는데, 주채무자의 대항력 또는 우선변제권 상실의 사유나 원인에 제한을 두고 있지 않다. 나) 보증약관 제22조 제1호에서 정한 면책사유는 임대차보증금반환채권이 존재하는 것을 전제로 하는데, 피고는 주채무자 소외 1에 대한 구상채권을 담보하기 위하여 소외 1로부터 이 사건 임대차계약의 보증금반환채권을 양수하였고, 채권양도인 소외 1이 임대인에게 위 채권양도 사실을 통지하였으므로, 임대인이 소외 1에게 이 사건 주택의 소유권을 양도하여 이 사건 임대차계약이 혼동으로 소멸하였다고 하더라도 이 사건 임대차계약의 보증금반환채권이 피고의 담보목적물인 이상 피고는 여전히 임대인에 대하여 이 사건 임대차계약의 보증금반환채권의 존재를 주장할 수 있다. 다) 보증채무 이행에 따른 구상채권을 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 양수한 피고는 임차인이 취득한 우선변제권을 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 승계하는데, 임차인이 같은 법 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하거나 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소되어 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 된다. 이 경우 피고가 보증채무를 이행하더라도 구상채권을 확보하는데 어려움이 발생하게 되므로, 이를 대비하여 ‘특약주채무자가 주택임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권을 잃은 경우(주택임차권등기가 완료되기 전 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 경우 등)’를 보증채무의 면책사유로 정한 것이 보증약관 제22조 제1호의 취지라고 이해된다. 라) 따라서 피고가 보증채무를 이행할 경우 이 사건 임대차계약의 보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인 소외 1이 이 사건 주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실한 이상 이는 보증약관 제22조 제1호에서 정한 면책사유에 해당한다. 4. 결론 원고의 청구는 이유 없어 기각한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 취소하고 원고의 청구를 기각한다. 판사 김기현(재판장) 신영희 정인재