대법원 · 2026-02-12
기타(금전)
부동산중개법인이 청구한 약정보수를 법원이 충분한 근거 없이 절반으로 깎은 것은 잘못이라고 대법원이 판단하여, 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
사건의 배경
주식회사 ○○부동산중개법인(원고)이 주식회사 △△△(피고)로부터 위임받은 부동산 관련 사무를 처리하고 그 보수를 청구했습니다. 광주지방법원 항소심은 원고와 피고가 약정한 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 보아, 직권으로 약정보수액을 50%씩 감액하였습니다.
무엇이 쟁점이었나
부동산중개업자의 위임사무처리에 관한 약정보수액이 지나치게 많아 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 어긋나는 특별한 사정이 있을 때, 법원이 보수 청구를 제한할 수 있는지, 그리고 만약 제한할 경우 그 합리적 근거를 명확히 밝혀야 하는지가 쟁점이었습니다.
한쪽의 주장
다른 쪽의 주장
법원의 판단
대법원은 2026-02-12, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반하는 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 보수 청구를 제한할 수 있다고 보았습니다. 다만 이는 계약자유 원칙에 대한 예외이므로 법원이 반드시 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다고 판단했습니다. 항소심이 구체적인 근거 사실 없이 추상적인 사정만으로 50% 감액을 인정한 것은 잘못이라고 보아, 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송하였습니다.
핵심 정리
쉽게 말하면, 법원이 '약속한 수수료가 너무 많다'는 이유로 금액을 깎으려면 왜 얼마나 과하다고 볼 수 있는지를 구체적으로 설명해야 한다는 것입니다. 항소심은 뚜렷한 이유 없이 절반으로 깎았기 때문에, 대법원이 '제대로 다시 따져보라'며 사건을 돌려보낸 것입니다.
이 판결은 약정보수를 무조건 보호한다는 의미가 아닙니다. 보수가 지나치게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반하는 특별한 사정이 인정되면 제한할 수 있으나, 그 판단은 반드시 구체적이고 합리적인 근거에 기반해야 합니다. 또한 이 사건은 아직 환송심이 남아 있어 최종 결론이 난 것이 아닙니다.
판결문 원문 보기
판시사항
부동산중개업자의 위임사무처리에 관한 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우, 부동산중개업자의 보수 청구가 적당하다고 인정되는 범위 내로 제한되는지 여부(적극) 및 이 경우 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 하는지 여부(적극)
판결요지
부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다. 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다.
참조조문
민법 제2조, 제686조
전문
【원고, 상고인】 주식회사 ○○부동산중개법인 (소송대리인 법무법인 참진 담당변호사 이홍걸 외 1인)
【피고, 피상고인】 주식회사 △△△ (소송대리인 변호사 박석순)
【원심판결】 광주지법 2025. 4. 11. 선고 2024나80131 판결
【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 관련 법리
부동산중개업자의 위임사무처리 보수에 관하여 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이에 약정이 있는 경우 부동산중개업자는 원칙적으로 약정보수액 전부를 청구할 수 있다. 다만 위임의 경위, 중개업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 중개의뢰인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 그 밖에 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여, 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 적당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조). 그런데 이러한 보수 청구의 제한은 어디까지나 계약자유 원칙에 대한 예외를 인정하는 것이므로, 법원은 그에 관한 합리적인 근거를 명확히 밝혀야 한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2016다35833 전원합의체 판결 등 참조).
2. 원심 판단
원심은, 매매목적물인 판시 부동산들은 피고가 해당 지역주택조합이 추진하는 아파트를 신축하고자 원고 측 소외인에게 그 일대 부동산들에 대한 매입용역을 의뢰하여 중개대상이 되었다는 사실만 인정한 다음, 원고가 피고로부터 매매계약 중개를 수임하게 된 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 원고가 투입한 노력의 정도, 피고가 얻게 되는 구체적 이익, 중개보수 약정 당시의 법정 수수료 상한요율 등을 고려할 때 원고와 피고 사이에 정한 각각의 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 보아 직권으로 이를 50%씩 감액하였다.
3. 대법원 판단
원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴본다. 원심은 원고가 판시 부동산들에 관한 매매계약을 중개하게 된 경위 사실 외에 중개보수 청구 제한의 근거가 되는 여러 요소들을 추단할 수 있는 구체적 근거사실에 관하여 아무런 심리·판단을 하지 아니한 채 추상적인 사정들만을 들어 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 판시하였는데, 이러한 판시 내용만으로는 계약자유 원칙에 대한 예외로서 부동산중개업자인 원고의 중개보수 청구를 제한할 만한 객관적이고 합리적인 근거를 명확히 알 수 없다. 이러한 원심판단에는 부동산중개업자의 중개보수 청구 제한에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 오석준 노경필(주심) 이숙연
본 콘텐츠는 판결문을 일반인이 이해하기 쉽게 각색한 것으로, 법률 자문이 아닙니다.